Revente d’un appartement en LMNP dans une résidence seniors

Les logements en résidence pour seniors sont destinés à des personnes autonomes qui souhaitent retrouver une vie sociale, sécuriser leur environnement, profiter d’un logement bien équipé et bénéficier de nombreux services et activités pour leur bien-être : espace de détente, salle de cinéma, piscine, cuisine collective, salle de restaurant…

Des aspects auxquels les futurs acquéreurs vont donc être attentifs et qui seront pris en compte dans la valorisation du bien. Une résidence mieux équipée, en plus d’être bien située dans une commune attractive, sera souvent mieux remplie et permettra donc de sécuriser dans le temps le rendement locatif.

La localisation est un aspect déterminant. Les locataires seniors accordent une attention particulière à la proximité avec les transports pour garder un lien avec leur famille et amis, en plus de pouvoir se déplacer facilement. Ils privilégient également les centres-villes et quartiers permettant d’être proche des commerces essentiels et des commodités (espace santé, …).

Les biens situés dans des quartiers ou zones géographiques qui répondent à ces attentes ont ainsi généralement une valeur plus élevée. 

La qualité de construction de la résidence seniors, son état ainsi que celui de l’appartement et des équipements, impactent logiquement la valeur du bien. Cela permet ainsi d’anticiper d’éventuels travaux à venir ou un potentiel remplacement du mobilier qui peuvent venir rapidement peser sur l’investissement du futur acquéreur. 

La revente d’un logement en résidence seniors, va être fortement impactée par la qualité du bail commercial signé avec l’exploitant ainsi que par son échéance.

C’est le document qui définit contractuellement les loyers perçus et ses conditions d’indexation, la répartition des charges et travaux… C’est donc un élément clé dans l’estimation de votre appartement en LMNP.

La durée du bail avant son échéance va aussi fortement influencer la valeur de votre bien. Un contrat de bail récemment renouvelé pour de nombreuses années, apporte une excellente visibilité pour le futur investisseur. Ce qui ne sera pas le cas avec un bail proche de l’échéance. La renégociation du bail pouvant entrainer une éventuelle baisse de loyers, un renouvellement partiel ou total du mobilier ou des travaux… qui nécessiteront par définition de délivrer un rendement bonifié au futur propriétaire.

L’exploitant, c’est celui qui gère l’activité commerciale de la résidence et vous verse vos revenus locatifs. Sa stabilité financière et sa réputation jouent donc un rôle essentiel. Des gestionnaires de résidences pour seniors renommés tels que Steva, Emera, Cogedim Club ou encore Les Jardins d’Arcadie, sont souvent considérés comme des gestionnaires fiables et ont la faveur des futurs investisseurs.

Un exploitant peu fiable, dont la gestion financière est problématique, peut à l’inverse générer un risque de loyers non perçus ou de négociation à la baisse du loyer au prochain renouvellement du bail commercial.

A la différence d’un bien en résidence étudiante ou dans un EHPAD, les logements en résidence seniors se rapprochent davantage d’un appartement “traditionnel”. On y retrouve ainsi une plus grande variété de configurations, allant du studio au T3.

Les composantes immobilières comme la taille de l’appartement, son agencement et son orientation au sein de la résidence, vont donc jouer un rôle un peu plus important dans l’estimation d’un logement en résidence seniors que pour d’autres types de LMNP.

Le rendement de votre investissement a certainement été un facteur clé dans l’acquisition de votre appartement en résidence seniors.

De la même manière le futur investisseur sera sensible au rapport entre le loyer perçu et le prix du logement en LMNP.

La détermination du prix de vente sera donc fortement associée au niveau de rendement à proposer sur ce type de bien, en tenant compte des autres critères évoqués précédemment.

Par exemple, un bien présentant plus de risques devra être logiquement compensé par un rendement plus attractif (et donc un prix de vente plus faible) alors qu’un logement avec d’excellentes caractéristiques permettra de proposer un rendement moins élevé et donc un prix plus important.

Même s’il est tout à fait possible de revendre un appartement en résidence services directement entre particuliers, il est fortement recommandé de se faire accompagner par une agence spécialisée dans la revente en LMNP comme LB2S. 

Notre connaissance du marché de l’investissement immobilier, et en particulier celui du LMNP, vous permettra non seulement d’évaluer de manière plus fiable et précise la valeur de votre bien en résidence seniors, mais aussi de bénéficier d’un réseau de commercialisation spécialisé auprès d’investisseurs. 

C’est également un gage de sécurité et de tranquillité tout au long du processus de vente, car la revente en LMNP est plus complexe que celle d’un immobilier traditionnel en raison de particularités comme la gestion des baux commerciaux et de la TVA immobilière.